Per Airbnb eine Wohnung untervermieten – in der Schweiz ist das kein Problem. Doch für Airbnb ist die Rechtslage der Schweiz für dich noch ein wenig undurchsichtig?
Bei der falschen Herangehensweise kann dir schnell ein unbedachter Fehler passieren, der teuer werden kann. Ich möchte dir daher zeigen, wie du es richtig machst. Du kannst dann deine Wohnung untervermieten, sodass die Schweiz dir mit Blick auf das Steuerrecht keinen Ärger macht.
Wohnung untervermieten in der Schweiz: Privat oder Selbstständigkeit?
Wenn du gelegentlich eine Wohnung mit Airbnb weitervermietest, dann kannst du die Wohnung und die Einnahmen daraus in der Regel einfach über die private Steuererklärung deklarieren. Darauf zahlst du dann Einkommenssteuer und Vermögenssteuer.
Solange du die Weitervermietung in kleinem Stil ausübst, gilt das noch nicht als Geschäftstätigkeit und somit auch nicht als selbständige Erwerbstätigkeit. Es gibt aber auch Situationen, in denen du eine ordentliche Buchhaltung führen musst und die Einnahmen und Vermögen aus Airbnb über ein Geschäft abrechnen musst. Gleich dazu mehr.
Solange du das Aibnb privat betreibst, kannst du auch entsprechende Abzüge direkt in deiner privaten Steuererklärung geltend machen. Dazu gehören beispielsweise:
- Hypothekarzinsen
- Unterhalt der Wohnung
- Reparatur, Ersatz
- Gebäudeversicherung
- Airbnb-Gebühren
Je nach Höhe der effektiven Beträge kann es auch Sinn ergeben, wenn du die Kosten als Pauschale geltend machst. Diese liegt in der Regel zwischen 10 bis 25 Prozent, je nach Kanton und Alter der Immobilie. Doch wie gesagt, Vorsicht: Wenn du in der Schweiz eine Wohnung untervermieten möchtest, kann die Steuerverwaltung vielleicht eine Selbstständigkeit darin sehen!
Ab wann du zum Unternehmer wirst
Wenn du eine Wohnung untervermietest, kann die Schweiz bzw. die Steuerverwaltung darin ein Geschäft erkennen. Häufig passiert das, wenn du mehrere Zimmer vermietest, oder wenn du die Tätigkeit allgemein in grösserem Stile ausübst. Beispielsweise können Dienstleistungen wie ein eigener Check-in, tägliche Reinigungen oder ein Zimmerservice auf eine unternehmerische Tätigkeit hindeuten.
Die Selbstständigkeit hat beim Wohnung-Untervermieten in der Schweiz auch Vorteile. Dazu zählen etwa mehr Möglichkeiten beim Absetzen von Steuern. Doch jetzt musst du ein eigenes Unternehmen anmelden.
Wenn du eine Einzelfirma gründest, ist dein gesamter Gewinn einkommensteuer- und sozialabgabenpflichtig. Mit einer GmbH oder einer AG hast du wiederum mehr Kontrolle über dein privates Einkommen und das Unternehmenswachstum. Auf den Gewinn deines Unternehmens wird dann lediglich eine Gewinnsteuer erhoben, solange du das Geld in der Firma behältst.
Einen Sonderfall beim Wohnung untervermieten in der Schweiz bietet Airbnb Aribitage. Hier bist du nicht der Eigentümer, sondern mietest die Wohnung selbst zur Weitervermietung.
Die Gesetzesgrundlage ist hier noch etwas undurchsichtig. Diese Form wird von der Steuerverwaltung in der Regel aber eher als selbständige Erwerbstätigkeit angesehen, so dass du direkt verpflichtet bist eine saubere Buchhaltung zu führen.
Welche Steuern sind noch relevant?
Hast du dich mit einer GmbH oder AG selbständig gemacht, kann es sein, dass du Gewinnsteuer und eine Kapitalsteuer zahlen musst. Die Schweizer Steuerverwaltung orientiert sich bei der Erhebung an der Höhe deiner Gewinne und dem Eigenkapital in der Firma.
Auch eine Mehrwertsteuer kann für dich fällig werden, solltest du eine Wohnung untervermieten in der Schweiz. Diese musst du in der Regel zahlen, sobald dein Unternehmen mehr als 100’000 CHF Umsatz innerhalb von 12 Monaten erwirtschaftest.
Aber auch hier aufgepasst: Wenn deine Erwartungen sind, dass du diesen Umsatz erreichen oder sogar überschreiten könnest, musst du dich unter Umständen auch bereits am Anfang deiner Tätigkeit bei der Mehrwertsteuer anmelden! Gleiches gilt bereits, wenn du planst, mehr als 100’000 CHF Umsatz zu generieren! Darum ist eine genaue Abklärung der Mehrwertsteuerpflicht sehr wichtig.
Die Mehrwertsteuer beträgt in der Schweiz aktuell 7.7% (Stand: 2023). Zum Wohnung-Untervermieten kann die Schweiz aber auch einen geringen Mehrwertsteuersatz verlangen. Dieser wird als «Beherbergungssatz» bezeichnet und beträgt 3.7% (Stand: 2023).
Über den Berherberungssatz solltest du aber besser mit einem Treuhänder reden. Idealerweise mit einem, der sich mit Airbnb auskennt. Bereits durch eine längere Vermietung oder die Nutzung als Geschäftsräume kann hier der volle Mehrwertsteuersatz erhoben werden.
Ob du nur den Beherbergungssatz bezahlen musst, kommt individuell auf deine Situation an. Eins darfst du aber bei beiden Steuersätzen nicht vergessen: Beim Wohnung-Untervermieten in der Schweiz muss der Mehrwerststeuersatz auf der Rechnung an deinen Mieter angegeben sein!
Eine weitere Ausgabe können Tourismusabgaben sein. Diese werden von der jeweiligen Gemeinde bezogen, in der das Mietobjekt steht. Du hast aber die Möglichkeit, diese Mehrkosten an deinen Mieter weiterzugeben. Auch das musst du auf der Mietrechnung kenntlich machen!
Vermietung in einem anderen Kanton oder im Ausland
Natürlich kannst du auch per Airbnb in einem anderen Kanton ausserhalb deines Wohnsitzes eine Wohnung untervermieten in der Schweiz.
Hier kommt es darauf an, wo sich das Objekt befindet. Dort musst du nach geltendem Schweizer Recht die Steuerabgaben bezahlen.
Ähnlich ist es auch im Ausland. Sollte sich die Immobilie etwa in Deutschland befinden, musst du auch dort die geltenden Steuerrichtlinien beachten. Insbesondere dann, wenn es sich bei dem Objekt um dein Eigentum handelt. Da es in Deutschland andere Steuergesetze gibt, ist hier genau abzuklären, wie das beste Vorgehen ist, um die Steuererklärung für deine Immobilien zu erstellen.
Gerade bei Airbnb Arbitrage kann es sein, dass wie in der Schweiz deine Vermietung als Gewerbe angesehen wird. Dann musst du auch dort eine Firma gründen, Buchhaltung führen und den Jahresabschluss der Steuerverwaltung vorlegen.
Gehe auf Nummer sicher
Noch ist die Rechtslage zum Wohnung-Untervermieten in der Schweiz per Airbnb sehr unübersichtlich. Solltest du dir unsicher sein, kannst du dir bei Telepski Treuhand eine Zweitmeinung einholen. Wir sind Experten für Airbnb und beraten dich gerne in einem unverbindlichen und kostenlosen Erstgespräch.
Mehr zu weiteren aktuellen Schweizer Steuerthemen, Unternehmensgründung und Firmenstruktur findest du entweder auf unserem Youtube-Kanal oder unserem firmeneigenen Blog.
Wir freuen uns auf dich!
FAQ
Kann man eine Wohnung einfach untervermieten?
Ein Untermietvertrag ist in der Schweiz grundsätzlich zulässig. Da der Vermieter jedoch in der Regel ein Interesse daran hat zu wissen, wer in seiner Wohnung wohnt und wie sie genutzt wird, ist in den meisten Fällen seine Zustimmung erforderlich.
Ist Untermiete steuerpflichtig?
In der Schweiz sind Einkünfte aus der Untervermietung steuerpflichtig. Mieter müssen die Einkünfte aus der Untervermietung ihrer Wohnung in ihrer Steuererklärung angeben und versteuern. Die Höhe der Steuer hängt dabei von einer Reihe von Variablen ab. Falls eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, kommen weitere administrative Aufgaben auf dich zu wie beispielsweise Buchhaltung, Jahresabschluss, Mehrwertsteuer etc.
Ist Airbnb in der Schweiz erlaubt?
Die Schweiz erlaubt im Allgemeinen die Nutzung von Airbnb. Dennoch gibt es einige Regeln und Vorschriften, die befolgt werden müssen. Insbesondere ist es wichtig, die Bewilligung vom Vermieter zu erhalten und allfällige Abgaben bei den Gemeinden zu berücksichtigen.